王静文（中国民生银行研究院宏观研究中心主任）香港股票配资
进入“金三银四”时段以来，核心城市房地产市场延续修复态势，甚至出现了久违的地王潮，“小阳春”成色较足，但与此同时，低线城市仍在低位徘徊。市场继续呈现分化特征，止跌回稳还需持续用力。
根据统计局数据，今年1~2月房地产开发投资增速同比为-9.8%，较去年全年的-10.6%有所收窄。从分项看，占比约60%的建安工程降幅均较去年全年有所扩大，占比约40%的其他费用增速则由去年末的-10.1%收窄至-1.4%。其他费用主要为土地购置费，这显示出房企恢复拿地以及土地出让收入递延支付是房地产开发投资降幅收窄的关键。
今年以来，房企拿地意愿确实有所上升。从100大中城市的土地溢价率来看，今年1月和2月始终维持在8.2%以上，这是自2021年8月以来的最高水平。进入3月，进一步上冲至13.5%，一线城市和二线城市的核心区域重新出现地王，让市场感受到“小阳春”的气息。但与此同时，土地成交规模并未同步放大。3月100大中城市土地成交面积同比下降43.3%，弱于1~2月的-6.5%。市场成交量和土地溢价率的背离，折射出的正是高线城市和低线城市景气度的分化。
这种分化同样表现在新房成交上。高频数据显示，3月30个大中城市商品房成交面积为892.47万平方米，同比上涨1.3%，较1~2月的0.6%有所加快。其中一线城市同比上涨18.4%，高于1~2月的16.0%，二线城市同比-4.4%，强于1~2月的-13.1%，但三线城市仅为-4.9%，大幅弱于1~2月的18.6%。一二线城市新房成交的回暖，也是地王出现的触发因素。从价格看，受改善型住宅入市等因素带动，3月新房价格有所上涨。中指数据显示，3月百城新建住宅均价16740元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%。
但二手房则是另一番图景。根据诸葛找房数据，3月100个重点城市二手住宅市场均价为14053元/平方米，环比下跌0.3%，降幅较上月扩大0.14个百分点。其中一线城市环比下跌0.28%，二线城市环比下跌0.23%，三四线城市环比下跌0.41%，环比降幅均较上月有所扩大。3月重点100个城市中有17城二手房价格环比上涨，较上月减少4个。另据统计，15个样本城市二手房日均成交面积环比季节性提升，同比增幅达四成，市场仍在“以价换量”。
总体来看，当前房地产市场仍然在低位徘徊，除了一线城市和二线城市核心区域之外，低线城市尚未感受到“小阳春”的暖意。需要指出的是，对于高线城市重新出现的“地王”现象也应理性看待。
历史上，我国曾出现过4次地王潮，分别在2005年、2009年、2013年和2016年，每次地王潮之后，往往会伴随一轮房地产牛市。但与以往不同的是，当前我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，“地王”能不能对全市场产生带动和引导作用，还需要保持观望态度。业内人士亦指出，本轮地王与地方政府主动优化供地结构，集中推出核心地段和低容积率地块有关。
实际上，当前房地产市场面临的核心问题仍然是库存过高。截至2月末，房地产待售面积已达到7.99亿平方米，刷新历史最高水平。尽管累计同比增速由去年末的10.6%回落至5.1%，自2022年11月以来首次回落到个位数区间，但绝对规模的累积必然伴随着去化周期的拉长，仍然是房地产市场复苏的主要掣肘。
基于此，今年政府工作报告把“持续用力推动房地产止跌回稳”作为核心目标，要求“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，以及“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”等。
在稳需求方面，今年以来各地继续通过优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方式降低居民购房成本，推动住房需求释放。根据中指研究院初步统计，仅3月单月，全国各地已出台约56条政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公积金贷款支持力度和探索“房票安置”政策等影响较大。
在去库存方面，年初国新办新闻发布会上，财政部曾表示，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于收购存量商品房用作保障性房的专项债项目。专项债使用范围的扩大，将有助于缓解收储资金来源问题。在政府工作报告进一步放宽收购用途之后，未来收购的商品房不仅将转化为保障性住房，还可能向城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等方向发展，这为收储工作推进带来更多可能性。
不久之前的中国发展高层论坛2025年年会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀曾表示，去年四季度以来香港股票配资，房地产市场交易和价格出现积极变化，一线城市回暖态势比较明显。如何促进回暖态势向其他城市扩散，进一步推动房地产市场止跌回稳，将是接下来政策发力的重点。