中国经济网北京9月3日讯(记者 李方) 近日，58同城、安居客在北京举办“媒体思享会”，以“二手房成交占比持续提升，新房销售如何破局”为话题，分享了58安居客研究院最新的研究成果“二手挤压系数诊断工具”。58安居客研究院研究总监韦谢博士认为，当前，房地产行业正处于势能转换的关键窗口期。自2021年末至今，行业数据在低位徘徊已超三年，进入底部蓄势阶段，二手房交易已成为新房市场的驱动引擎。
58安居客研究院研究总监韦谢博士
“行业的关键需求发生了转变，即从增量市场、刚需为王转为存量市场、置换驱动。”韦谢分析称。
其一，房地产开发企业从“快扩张、高周转”转向“慢节奏、稳经营”。其二，经营“火车头”从投资驱动变为需求引领。其三，市场周期趋势从把脉城市轮动向捕捉短期波动转变。其四，主力需求从城镇化驱动下的增量市场、刚需为王，转变为存量市场由置换驱动的改善需求。
当前市场已基本完成了预期修正导致的调整，市场优胜劣汰的趋势继续延续。展望三季度，政策信号、价格信号和外部信号有望陆续明朗，预计市场流动性在三中全会后明显改善，投资者逐步从PEG框架转向自由现金流框架，资金向各行业龙头聚集，三季度在三大信号明确后，市场拐点将出现，当前配置上延续红利低波，拐点出现后逐步转向绩优成长。首先，从三大拐点信号来看，政策信号方面，三中全会聚焦全面深化改革，落地后能够稳定市场预期；价格信号方面，核心城市房价企稳有待进一步验证，收储和刺激需求的增量政策或加码；外部信号方面，强势美元的压力仍有待释放，美国大选的影响将在三季度逐步被定价。其次，从市场流动性的边际变化来看，三中全会后投资者有望恢复交易的积极性，流动性拐点也将随之出现，市场优胜劣汰的趋势继续延续，资金会逐步向各行业头部龙头公司聚集。最后，从配置策略来看，红利低波的底仓价值仍未动摇，部分成长型行业已经出现业绩拐点，待三大拐点信号的明确，配置上再从红利低波转向绩优成长。
在新形势下，行业也需要从新的维度进行分析。根据58同城、安居客平台的数据，韦博士分析认为，当前新房市场量价比长期处于低位，购房需求总量虽有下降态势，但结构上有增量。多数城市今年上半年销售数据显示，二手销售反超新房——尽管新房销量同比大幅下滑，仍有近三分之二城市二手房销量同比增长。
从购房逻辑上看，二手房相比新房的优势日益凸显。一是区位更优，相对更接近成熟片区或中心城区。二是产品多元，与近几年标准化、同质化严重的新房产品相比，二手房市场更能满足不同人群的差异化需求。三是价格弹性，交易方式自由度高、议价更灵活。四是安全交付，不必担心项目交付风险。五是心理剩余，也叫消费者剩余，当前二手市场已经经历了较大幅度的价格回撤，笋盘频出，相比于购买有限折扣的新房，“抄底”购买动辄打七折的二手房通常带来更多情绪价值。
因此在新形势下，研究二手房的价值对开发商而言越发重要。通过对二手房挤压的诊断，可以帮助房企管理者厘清项目受到市场挤压，被分流客户的成因；更加精准地识别新房和二手市场的主力竞品；可以依据诊断结果进行科学决策，选择合适的营销工具。
58安居客研究院通过对全国各主要城市、区域、板块，乃至典型项目的二手挤压系数进行对比研究，发现三个基本规律。第一，在空间分布上，二手挤压系数服从一线 < 二线 < 三四线;在城市内部，服从中心城区 板块 < 外围区域板块;在区域内部，服从边缘欠开发片区 < 成熟片区。第二，在项目层面，环境决定命运，板块的二手挤压系数与项目强正相关。强板块弱楼盘或弱板块强楼盘的情况基本不存在。第三，较强的二手挤压环境主要成因包括，周边过多的次新房供应，户型产品趋同撞车，配套设施偏弱，价格没有明显优势等。
结合数据和典型案例，韦谢博士建议，必须跳出地缘局限来思考竞争关系；产品定位不能仅仅看新房，二手市场产品供需结构的调研必不可少；造成较强二手挤压环境的主要成因炒股配资哪个平台好，恰恰是二手挤压下难点项目破局的突破口，项目唯有在资源、产品、价格等维度上能有独特优势，方能有效应对二手竞品分流客户的冲击和压力。